«La proposta di legge riconosce finalmente i “property Manager”», l’intervista a Marco Celani (AD di Italianway)

Nella proposta di legge inviata dal Ministero del Turismo agli operatori dei servizi turistici degli affitti brevi, ci sono degli aspetti positivi e altri negativi. In tanti hanno messo in evidenza la giusta direzione indicata dall’armonizzazione dei codici (da regionali a nazionali), ma in molti hanno sottolineato come il giro di vite sul cosiddetto “minimum stay” – ovvero il numero minimo di notti per un soggiorno – sia un qualcosa di poco chiaro. Soprattutto non in linea con gli obiettivi dichiarati dalla stessa Ministra Daniela Santanché. Abbiamo parlato di tutto ciò con Marco Celani, amministratore delegato di Italiaway e Presidente di Aigab (Associazione italiana gestori affitti brevi).

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Italianway è una società nata a Milano nel 2014 e che si è affermata con il passare del tempo nel settore degli affitti brevi. Al momento, infatti, gestiscono oltre 2500 alloggi in 280 località. Il loro lavoro è di supporto a quelle persone, proprietarie di appartamenti, che intendono utilizzare una o più delle loro proprietà nella modalità dell’affitto breve. Anche attraverso piattaforme (come Airbnb e Booking), ma non solo. E nel 2020, lo stesso Marco Celani ha dato vita all’Associazione italiana gestori affitti brevi (Aigab), proprio per dare una definizione (anche legislativa) a quella professione che oggi – per la prima volta – è stata inserita nella bozza di proposta di legge del Ministero del turismo: il property manager. Non una società proprietaria di immobili, ma una società che – di fatto – gestisce e sbriga le pratiche legali e tributarie per conto dei proprietari di immobili in locazione breve.

Marco Celani (ad di Italianway) commenta il ddl sugli affitti brevi

Con lui, quindi, abbiamo voluto parlare dei contenuti di questa bozza inviata dal Ministero del Turismo: «Questa proposta di legge va a toccare non solo le piattaforme come Airbnb, ma qualsiasi tipologia di affitto breve – ha spiegato Marco Celani ai microfoni di Giornalettismo -. Anche se una persona vuole effettuare una prenotazione, per esempio, attraverso una telefonata. Questa premessa è necessaria per contestualizzare la portata delle modifiche inserite in questa bozza. Per fare un esempio che mi tocca da vicino: la mia società, Italiaway, gestisce 4mila appartamenti e fa prenotazioni attraverso un centinaio di portali. Le prenotazioni valgono uguali per tutti, quindi sia che io le prenda direttamente al telefono o che le prenda con altri strumenti».

Ovviamente, come accade ogni volta, ci sono dei lati positivi e altri giudicati negativi. L’amministratore delegato di Italianway nonché presidente di Aigab, ha un’idea molto precisa sull’aspetto più contestato, ovvero quello del numero minimo di notti per procedere a una prenotazione in “affitto breve”: «Il minimum stay richiesto dagli albergatori è una misura con la quale il Ministero vuole andare incontro agli albergatori, ma io ritengo che non ci sia nessun nessuna concorrenza fra albergatori e case vacanza. Anzi, credo che debbano essere lasciati liberi sia cittadini che vogliono andare in casa o in appartamento, sia i proprietari di gestire come quando affrontare i loro pernotti. Quindi, penso che non ci sia alcun conflitto di interesse e che lo spopolamento dei centri storici non derivi dal successo degli affitti brevi, anzi ne sia una conseguenza».

Anche perché, i prezzi sono lievitati negli ultimi mesi per una dinamica di mercato molto precisa: «Il mercato se ne frega della pandemia. Ciò che definisce il prezzo è l’incontro fra domanda e offerta. Quindi, per fare un esempio, citiamo Roma. Il motivo per cui nella capitale i prezzi quest’anno sono aumentati tantissimo rispetto agli anni precedenti, sia per quanto riguarda gli hotel che le case vacanza, è molto semplice: c’era una domanda superiore al 2019 che era stato l’anno record e l’offerta è diminuita. Molto semplicemente, quindi, ci sono alberghi che hanno chiuso e le case vacanze, sono passate da 35.000 a 24.000. Di fatto, c’è meno offerta e più domanda la».

Gli aspetti positivi

Tornando a parlare della proposta di legge inviata alle categorie di riferimento dall’Ufficio legislativo del Ministero del Turismo, Marco Celani mette in evidenza le note positive: «Io penso che questa proposta, come tutte le proposte, ha degli aspetti molto positivi e alcuni aspetti che sono migliorabili. Gli aspetti molto positivi sono che alcuni adempimenti sono stati resi centralizzati e nazionali. Quindi, per esempio, oggi tutto il mondo della gestione delle banche dati è gestito a livello regionale, il che vuol dire che noi dobbiamo, come operatori professionali, avere a che fare con 20 diverse normative e software diversi, interpretazioni diverse da parte delle regioni. Avere a che fare con un’unica banca dati nazionale e un miglioramento per tutti e consente anche allo Stato, inteso come organizzazione unitaria, di controllare meglio gli abusivi. Questo è sicuramente un merito, aver nazionalizzato e centralizzato gli adempimenti, ovvero avere una banca dati invece di 20».

L’armonizzazione dei codici è solo uno dei punti di partenza: «Altro elemento positivo della proposta è che i 20 codici regionali non servono a nulla se non ci sono sanzioni e non c’è nessuno che controlla con questa normativa, quello che mi sembra l’intento del legislatore, è quello di far sì che, come accade in Grecia da marzo di quest’anno, sia la banca dati nazionale a dare il codice identificativo nazionale ai portali e quindi consenta di fatto di evitare che sui portali ci siano case senza codice identificativo. Se così sarà l’abusivismo, come è successo in Grecia, crollerà di colpo. Perché oggi uno può andare sul portale Airbnb, mettere dentro 12345 codice rilasciato dalla Regione Campania e chiaramente non essendoci un controllo semantico, il software ti fa andare avanti. Se invece il software di Airbnb o Booking ti blocca se il codice non è stato emesso in modo univoco dalla banca dati nazionali, tu non hai proprio possibilità di andare online. Di conseguenza, il nero non lo puoi fare».

Infine, tra le luci individuate da Marco Celani all’interno della bozza di testo di questa proposta di legge, ce n’è una che va a individuare e definire una categoria ben precisa: «Il terzo elemento positivo che io vedo è il fatto che è riconosciuto un ruolo dei property manager, quindi finalmente si incomincia a riconoscere il fatto che le case non sono gestite soltanto dai dagli host singoli proprietari e  promossi solo dalla piattaforma. Ci sono degli operatori professionali che sono circa 30.000 in Italia, che sono imprenditori che hanno fatto investimenti, per i quali si richiede un codice Ateco e quindi vengono riconosciuti come un interlocutore o un alleato delle istituzioni».

Il problema “minimum stay”

Ovviamente, con il Presidente di Aigab non potevamo non tornare sull’aspetto poco chiaro, ovvero quello della permanenza minima di due notti come “affitto breve“. Come dichiarato anche da altre associazioni di settore, questo punto è quello che rischia di offuscare tutto l’impianto precedente di questo ddl (che, ricordiamolo, potrà essere rivista e ritoccata): «L’elemento negativo, invece, è quello legato al minimum stay di due notti. Riteniamo che non sarà un elemento in grado di ripopolare i centri storici o che, come dire, sia di aiuto al settore alberghiero. È un male che consideriamo in questo momento un necessario, ammesso che poi non venga dichiarato incostituzionale o non venga oppugnato nelle varie sedi. Perché comunque già in Spagna, nel Lazio e in Piemonte, norme che puntavano a questa restrizione sono state abrogate».