ANBBA per un turismo autentico: intervista al Presidente Johnny Malerba

Il settore dell’ospitalità extra-alberghiera in Italia sta vivendo una fase di transizione complessa: tra nuove normative, sfide burocratiche e opportunità di crescita, il dibattito è più acceso che mai. In questo contesto, ANBBA – Associazione Nazionale Bed & Breakfast, Affittacamere, Case Vacanze e Locazioni Turistiche – rappresenta da oltre 26 anni la voce degli operatori che credono in un turismo diffuso, autentico e sostenibile. 

Abbiamo incontrato il Prof. Johnny Malerba, Presidente di ANBBA, per fare il punto sulla situazione attuale e capire quali prospettive si aprono per chi opera nel settore. Malerba, docente e consulente esperto di turismo, è da sempre impegnato nella tutela delle strutture extra-alberghiere e nella promozione di una normativa chiara e uniforme. La sua visione è quella di un turismo che valorizzi i territori e offra opportunità reali, soprattutto alle nuove generazioni. 

Johnny Malerba è una figura di riferimento nel panorama turistico italiano. Con una carriera che spazia dalla formazione universitaria alla consulenza strategica, ha dedicato oltre due decenni alla difesa e allo sviluppo dell’ospitalità extra-alberghiera. Come Presidente di ANBBA, guida un’associazione che conta migliaia di operatori e che si batte per semplificare le procedure, garantire trasparenza e favorire investimenti sostenibili. La sua missione? Dare voce a chi crede in un turismo diffuso, capace di coniugare accoglienza, cultura e sostenibilità. 

 Qual è la fotografia aggiornata del settore dell’ospitalità extra-alberghiera in Italia nel 2025? 

I dati ISTAT e del Ministero del Turismo parlano chiaro: 16,79 milioni di arrivi e oltre 59 milioni di presenze, con una permanenza media di 3,5 notti. È un netto miglioramento rispetto al 2024 e al periodo pre-Covid. Tuttavia, la distribuzione territoriale mostra forti differenze: Roma, nonostante il Giubileo, non ha registrato i numeri sperati, complice un’estate rovente e alcune campagne denigratorie contro il turismo, come quella di Firenze con lo slogan “Turisti tornate a casa!”. Sono segnali che impongono una riflessione sul modo in cui comunichiamo e gestiamo il turismo. 

Quali sono i trend più significativi in termini di aperture, chiusure e fatturato medio? Quali fattori stanno influenzando il settore? 

Il trend generale è positivo, ma l’extra-alberghiero vive una fase di incertezza. Operiamo in civili abitazioni, spesso accusate di sottrarre alloggi alla residenzialità. Questo clima di sospetto scoraggia gli investimenti. Inoltre, proliferano norme locali discutibili: come la delibera della Regione Sicilia che impone defibrillatori e materassi ignifughi da 22 cm. Misure pensate per la sicurezza, ma insostenibili per piccole strutture familiari. 

Come funziona oggi la filiera dell’ospitalità extra-alberghiera e dove si concentrano le maggiori difficoltà? 

Il problema principale è la burocrazia. È il male cronico del nostro settore.
A questo si aggiunge la totale assenza di coordinamento nazionale: ogni Regione, e talvolta ogni Comune, adotta regole diverse, con piattaforme e procedure non uniformi.
Un errore formale o una semplice omissione può costare la revoca della SCIA e quindi la chiusura  

dell’attività. Non è accettabile che chi opera onestamente debba muoversi in un labirinto normativo per esercitare un mestiere. 

Struttura della filiera extra-alberghiera 

La filiera si articola in diverse fasi e soggetti, che insieme danno forma all’esperienza di soggiorno: 

• Host privati (proprietari o gestori di case vacanza, B&B, affittacamere, agriturismi, ecc.) 

• Property manager professionali (gestiscono più unità per conto dei proprietari) 

• Agenzie e reti di gestione immobiliare turistica 

• Piattaforme OTA (Online Travel Agencies): Airbnb, Booking.com, Vrbo, ecc. 

• Servizi di pulizia, manutenzione, lavanderia, accoglienza e check-in 

 Per molti giovani l’extra-alberghiero è stato una forma di autoimpiego. È ancora un’opportunità reale? 

Sì, ma serve coraggio e semplificazione. L’ospitalità diffusa è una straordinaria opportunità per valorizzare borghi e cultura locale. Tuttavia, la burocrazia dei SUAP rischia di soffocare la spinta imprenditoriale delle nuove generazioni. 

 Cosa manca al sistema italiano per sostenere davvero l’ospitalità diffusa? 

Serve un cambio di mentalità. Il turismo produce oltre l’11% del PIL nazionale. Bisogna riportare le competenze sul turismo allo Stato, creando regole e piattaforme uniformi. Solo così potremo garantire parità di condizioni e favorire investimenti sostenibili. 

 La nuova normativa sugli affitti brevi del 2025 impone regole più rigide. Che impatto avrà? 

L’impatto sarà fortemente negativo. 

Lo vediamo già dai primi segnali: molti property manager si stanno confrontando per capire come sopravvivere. A Mestre, proprio di recente, si sono riuniti per discutere delle criticità, e purtroppo non siamo riusciti a partecipare perché impegnati nella preparazione della nostra presenza a Rimini  dal 19 al 20 novembre p.v.– “Vivere di Turismo”. La prima fiera sul sistema turistico Extralberghero. Anbba accoglierà nel proprio stand amici host, e sarà punto di incontro per professionisti, gestori e nuovi imprenditori dell’ospitalità, oltre ad avere importanti incontri Istituzionali. 

Il rischio è che la stretta normativa renda la gestione meno remunerativa, spingendo molti privati a rinunciare alle locazioni turistiche. 

Il risultato? Un mercato che si riduce, mentre si tenta di incentivare la residenzialità con effetti incerti. 

Eppure, anche in eventi come Milano-Cortina 2026, il problema non è la mancanza di posti letto, ma la carenza di personale, perché chi lavora nel turismo non trova alloggi accessibili nelle aree interessate. 

 Qual è oggi il ruolo di ANBBA e quali obiettivi vi siete posti per il futuro? 

ANBBA è la voce nazionale dell’extra-alberghiero. – da oltre 26 anni! In questi anni abbiamo rafforzato il nostro impegno su più fronti:  

• Tutela e rappresentanza delle strutture extra-alberghiere nei confronti delle istituzioni e dei media. 
• Monitoraggio dei flussi turistici e analisi dettagliate sull’impatto del turismo crocieristico nei principali porti italiani (Civitavecchia, Napoli, Genova, Livorno, Venezia, Palermo, La Spezia, Ancona, Savona). 
• Proposte normative per una legge nazionale unica che superi la frammentazione regionale. 
• Formazione e informazione per gli operatori, con guide, webinar e studi tecnici su locazioni turistiche, cedolare secca, codici regionali e nuove regole fiscali. Il nostro obiettivo per il futuro è rafforzare il dialogo con le istituzioni e ottenere finalmente una cornice legislativa chiara e stabile, che permetta a chi lavora nel turismo di farlo con serenità, nel rispetto delle regole ma anche della sostenibilità economica.

Come vede il rapporto tra ospitalità extra-alberghiera e turismo sostenibile? 

L’extra-alberghiero è per sua natura sostenibile e territoriale. Nasce nelle case, nei borghi, nelle comunità. È il modello ideale per coniugare turismo e vita locale, purché non venga soffocato da norme eccessive. 

Le piattaforme digitali sono alleate o ostacoli? 

Sono strumenti indispensabili, ma serve equilibrio: vanno regolamentate in modo equo, senza demonizzarle. Hanno reso accessibile il turismo e dato visibilità a migliaia di piccole strutture, ma hanno anche alcune criticità: 

Le piattaforme trattengono commissioni elevate (15–20% o più). 

Molti operatori sono dipendenti da un solo canale, con margini sempre più ridotti. 

L’algoritmo di visibilità non è trasparente e può penalizzare piccoli host o zone periferiche. 

Non sempre garantiscono la raccolta e il versamento automatico delle imposte di soggiorno o dei redditi da locazione. 

  Le normative regionali e comunali: servirebbe una legge nazionale uniforme? 

Assolutamente sì. Lo chiediamo da anni. Solo una legge quadro nazionale potrà garantire trasparenza, equità fiscale e standard omogenei. 

Come ANBBA collabora con le istituzioni e gli enti del turismo? 

Abbiamo tavoli di confronto costanti con il Ministero del Turismo, dell’Economia e del Made in Italy con Enit con le Regioni e con decine e decine di Comuni. Il nostro obiettivo è costruire ponti, non muri, per far sì che il turismo diffuso diventi una risorsa stabile e riconosciuta del sistema Italia. 

L’ospitalità diffusa può essere il motore di una rinascita territoriale se viene accompagnata da regole chiare, strumenti di supporto e politiche che favoriscano investimenti sostenibili. La sfida è trasformare la buona volontà degli host e i numeri incoraggianti in un modello duraturo: per farlo serve dialogo istituzionale, visione nazionale e misure concrete che mettano al centro chi lavora ogni giorno per accogliere il Paese

Federica Basili