Il caso delle società che gestiscono di migliaia di immobili in affitto breve

Solo qualche settimana fa, sulle pagine di alcuni quotidiani nazionali sono comparse notizie che hanno provocato numerose polemiche. Si parlava di affitti brevi e gestione di questi alloggi attraverso società che utilizzavano piattaforme (proprietarie o come Airbnb e Booking). In realtà, la bozza del ddl Santanché inviata agli operatori del settore ha finalmente dato un ruolo effettivo ai cosiddetti “property manager“. Cerchiamo di capire di cosa si parla.

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A sollevare la questione, nel febbraio scorso, era stato sollevata dall’Assessore al Turismo della Regione Toscana (Leonardo Marras) che in un’intervista rilasciata a Il Corriere della Sera, nell’ambito di un’inchiesta dal titolo “Airbnb Firenze, in 20 controllano mille alloggi: il record di Edoardo e Michela con 170“, aveva raccolto le sue parole:

«La Regione ci aveva provato nel 2016. Ma l’articolo 70 del Testo Unico sul Turismo, che definiva i limiti oltre i quali l’affitto delle case diventava attività imprenditoriale ci fu impugnato dal governo e dichiarato illegittimo dalla Corte Costituzionale. Da allora, lo Stato ha legiferato e ha imposto a chi ha tanti appartamenti di diventare impresa, con condizioni più stringenti, come l’obbligo della cedolare secca e di segnalare gli ospiti, ma comunque molto distanti da quelle imposte agli hotel». 

La polemica, dunque, era (e lo è tuttora) contro queste società che gestiscono centinaia di alloggi (solo a Firenze) e che dunque, secondo la politica – perché anche il sindaco fiorentino Nardella ha utilizzato gli stessi toni – devono essere regolamentati.

Property manager, il caso Airbnb e le polemiche

I numeri confermano, ma solo a livello statistico, la versione di Marras e Nardella (i due che si sono più esposti, ma ci sono anche molti altri amministratori locali che vanno in quella direzione). Lo conferma il portale Insideairbnb che tiene traccia degli alloggi messi in affitto breve attraverso la piattaforma Airbnb. Nei dettagli per città, infatti, sono riportati i costi medi e, soprattutto, i proprietari della maggior parte degli immobili presenti sul portale. E qui troviamo il caso di Firenze.

“Edoardo e Michela“, come segnalato dal Corsera, gestiscono 177 alloggi in affitto a Firenze. E la situazione delle società – perché in realtà si tratta della “Homes in Florence” – è analoga in molte altre città. Prendiamo, per esempio, il caso di Milano.

Qui, Italianway risulta gestire ben 467 alloggi in affitto breve su Airbnb. Dunque, secondo, questo assunto statistico, le ragioni starebbero dalla parte di Nardella e Marras. La realtà, però, è differente. Perché questo dato non vuol dire che queste società sono proprietarie di quegli immobili, ma agiscono come intermediari per la gestione dell’affitto breve. Dunque, il tramite con la reale persona fisica proprietaria di stanze e appartamenti e tutto il sistema di prenotazione, aspetti legali e tributari nei confronti dello Stato.

Ma cosa fanno esattamente?

Di tutto ciò e delle figura del Property Manager, che la bozza del ddl del Ministero del Turismo finalmente definisce con un ruolo specifico, abbiamo parlato con Marco Celani, Amministratore delegato proprio di Italianway: «La mia percezione è che la politica, soprattutto locale, non abbia capito il servizio che i gestori rendono, soprattutto alle città. Nel senso che se un soggetto si gestisce come singolo host della sua casa su Airbnb, una serie di adempimenti probabilmente non li fa. Non perché è un disonesto, ma perché è complicato. Tutte le sere si deve mettere a compilare la tassa di soggiorno nel software e quindi alla fine un po’ li fa, un po non li fa, se li dimentica. E un po’ di tassa di soggiorno il comune così se la perde».

Da qui, la nascita della figura del property manager: «L’operatore professionale, che ad oggi la vulgata giornalistica definisce come i “grandi capitalisti proprietari di centinaia di appartamenti”, è un supporto e aiuto. In molti pensano che chi gestisce centinaia di immobili sia proprietario di quegli immobili e quindi che li avrebbe sottratti ai residenti, come se li avesse rubati. E anche attori della politica, come il sindaco di Firenze Nardella, ha parlato di “rendita parassitaria”. In realtà, quello che non hanno capito, ma basterebbe venire da uno da noi e ascoltarci, è che questi operatori professionali non sono altro che dei gestori per conto dei proprietari». Un ruolo, dunque, ben definito rispetto alla vulgata comune: «Noi gestiamo case per conto di proprietà di persone fisiche. Dunque, siamo un gestore che ha online sotto lo stesso nome e brand 400 appartamenti, ma dietro ciascuno di quegli appartamenti c’è una famiglia che quell’immobile lo sta affidando a qualcuno, perché non se ne può occupare in modo professionale e spesso perché sono persone anziane, perché sono all’estero, o perché abitano in altre città. E c’è qualcuno che gestisce il tutto per loro. E lo si fa attraverso un regolare contratto, che sia chiama mandato con rappresentanza, che peraltro consente ai Comuni di avere la tassa di soggiorno raccolte versata tutti mesi e allo Stato di avere degli agenti fiscali che agiscono da sostituti d’imposta e versano la cedolare secca per conto di questi proprietari».

Oneri tributari, che dunque, vengono gestisti da parte di questi property manager. Marco Celani, dunque, ci fa un esempio concreto: «Facciamo contro che io gestisco il mio appartamento per conto mio, per tutto l’anno raccolgo un reddito e lo verso a
aarzo dell’anno successivo, quando presento la mia certificazione unica, magari anche fino a giugno. Se invece questa stessa attività la svolge per il mio conto Italianway, Italianway entro il 15/16 del mese successivo al soggiorno, versa la cedolare secca. Quale modello sembra migliore? Senza contare che la persona singola può sbagliarsi, può dimenticarsi, può sentirsi furbo e quindi dichiarare solo una parte di quello che dichiara invece la società specializzata che ha tutto l’interesse a non incappare in sanzioni, perché poi avrebbe le sanzioni dall’Agenzia delle Entrate e problemi contrattuali col proprietario, che è il suo cliente, non ha nessun interesse a sbagliare nella raccolta dei versamenti per la cedolare secca».

(foto di copertina: IPP/picture alliance)