Quando scatta l’aliquota del 26% sulla cedolare secca per gli host

Il provvedimento era stato annunciato alcuni mesi fa e ora, con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di Bilancio 2024, l’aumento dell’aliquota della cedolare secca al 26% per alcune fattispecie di locazioni breve è diventata realtà. Airbnb, la piattaforma e azienda leader del settore, ha già annunciato che provvederà con il prelievo automatico dell’imposta dell’aliquota al 21% a partire da ieri (1° gennaio), mentre per il calcolo di quanto dovuto all’Agenzia delle Entrate per quegli host che dovranno versare una percentuale maggiore, occorrerà attendere il 2025, in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi dell’anno appena iniziato.

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Dunque, questo aumento dell’aliquota della cedolare secca 26% non riguarderà tutti gli host italiani. Perché, stando a quanto prescritto dalla normativa vigente (che va a implementare quella entrate in vigore nel 2011 e successivamente modificata nel 2017), si tratta di una misura che non andrà a “colpire” coloro i quali hanno un solo alloggio in locazione breve. Di fatto, questa misura coinvolgerà esclusivamente quegli host proprietari di due o più abitazioni (appartamenti, ville, etc…) in affitto breve (sotto i 30 giorni).

Cedolare secca 26%, quando scatta l’aliquota per gli host

Andiamo a leggere, per avere il quadro normativo della situazione che si è venuta a modificare dal 1° gennaio del 2024, il testo del provvedimento pubblicato in Gazzetta Ufficiale dopo l’approvazione definitiva del Parlamento italiano:

«Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. L’aliquota di cui al primo periodo è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi». 

Dunque, di fatto, c’è stato un aumento dell’aliquota che passa direttamente dal 21 al 26%. Viene individuata, però, l’eccezione che consente di rimanere nel regime già individuato dal decreto legge numero 50 del 2017: chi ha una solo unità immobiliare in affitto breve non subirà l’aumento. Al netto del versamento, tutto ciò sarà confermato in sede di dichiarazione dei redditi del 2024. Quindi, nel 2025. Chi ha due o più immobili in locazione breve, verserà il 26%. Chi ha un solo immobile, ma lo ha suddiviso in modo tale da “ospitare” più annunci, rimarrà comunque al 21%.

Cosa cambia per Airbnb

Airbnb, per evitare di cadere nell’accusa di evasione fiscale e di pagare pesanti sanzioni, ha deciso di procedere – a partire dal 1° gennaio 2024 – con il prelievo automatico del 21%. Il motivo è individuato da un altro comma inserito nella legge di Bilancio che va a modificare il comma 5 dell’articolo 4 della legge numero 50 del 2017. E lo fa in questo modo (in grassetto la modifica):

«Per assicurare il contrasto all’evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta, a titolo d’acconto, del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322».

Dunque, Airbnb, in qualità si sostituto d’imposta (come indicato nel 2017), preleverà il 21% di cedolare secca a tutti gli host. Una somma che sarà versata a titolo di acconto. Poi, chi invece dovrà versare il 26% in quanto proprietario di due o più alloggi in affitto breve, dovrà attendere il 2025 con la dichiarazione dei redditi dell’anno precedente.