Vuoi comprare casa? Ecco 10 cose da sapere

Comprare casa è l’operazione economica più delicata che molte persone si ritrovano a compiere nella loro vita. Si tratta di una scelta difficile in primo luogo perché riguarda il luogo in cui si andrà a vivere e, in secondo luogo, perché l’esborso di soldi per l’acquisto è rilevante anche solo nella caparra, di gran lunga superiore (in media) a quanto il potenziale acquirente guadagna in un anno intero. Ecco dieci cose che non si possono non conoscere.

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La scelta della città o del quartiere. Ovviamente il primo passo da compiere è quello di scegliere la zona in cui trovare una nuova casa. Ma è possibile anche compiere il percorso inverso, andando ad informarsi su un quartiere o un rione solo in un secondo momento, solo dopo aver trovato informazioni su un particolare immobile. In ogni caso si tratta di un passaggio decisivo. Spostarsi in una zona dotata di servizi inefficienti può complicare la vita di tutta la famiglia. Ovviamente già in una fase iniziale ha molta importanza anche la disponibilità finanziaria della famiglia. Ci sono alcune zone troppo costose per il ceto medio, altre risulteranno invece inadatte per i propri figli o troppo distanti da posto di lavoro o scuola dei ragazzi. Su questi punti vanno fatte diverse valutazioni senza mai prendere decisioni avventate. Solo dopo aver selezionato le città e quartieri che possono dare risposte alle proprie esigenze conviene proseguire nella ricerca.

La scelta della tipologia di casa. Il secondo step riguarda la scelta della tipologia di casa tra appartamento, bilocale, monolocale, villetta o altro. Come è ovvio anche questa scelta dipende direttamente dalle condizioni economiche del compratore e può anche cambiare a seconda della zona (più o meno costosa). Un appartamento in una zona centrale di una città, può costare molto di più di una villetta in provincia. Per prendere una decisione vanno valutati gli spazi che servono a tutti i componenti della famiglia, non solo nel presente ma anche e soprattutto negli anni a venire. Una valutazione attenta va poi fatta relativamente alle pertinenze come dispense e garage. Nella scelta della casa anche auto e scooter finiscono per avere un peso pari ad un componente del nucleo familiare.

La caccia all’annuncio. Il terzo step consiste nella caccia serrata all’annuncio che possa rispondere all’identikit della casa giusta per sé e per la propria famiglia disegnato in partenza. In questo step vanno sondate tutte le centinaia di pagine web che contengono annunci sulla città e il quartiere preferiti, ma non è escluso che un’offerta allettante possa far cambiare il piano. Un ruolo fondamentale lo giocano, dunque, i motori di ricerca. Ma è opportuno farsi anche un giro nelle diverse agenzie immobiliari (dove tra l’altro è subito possibile ottenere informazioni più dettagliate). Insomma, dovendo sostenere una spesa di decine o centinaia di migliaia di euro non vale la pena di lasciare nulla al caso.

Il controllo dei documenti. Una volta individuata la casa che fa al proprio caso è poi necessario verificare tutta la documentazione relativa all’immobile e al proprietario. Bisogna innnanzitutto controllare se sulla proprietà vi siano particolari vincoli, come eventuali diritti di prelazione o eredità contese. È poi opportuno effettuare una verifica dei dati catastali (in base ai quali si calcolano le tasse sugli immobili), della situazione ipotecaria (controllando presso la Conservatoria dei registri immobiliari se sull’immobile gravino ipoteche, sequestri o pignoramenti), e infine della situazione urbanistica (assicurandosi che l’immobile sia stato realizzato con un regolare permesso a costruire e che eventuali opese edilizie abusive siano state condonate).

La verifica dei costi. Altro aspetto da non sottovalutare riguarda gli eventuali costi da sostenere una volta acquistata la casa. L’immobile potrebbe nascondere spicevoli sorprese. Gli impianti elettrici e idraulici, ad esempio, potrebbero essere troppo vecchi e necessitare quindi di un costoso intervento per la messa a norma o potrebbe essere troppo alto consumo energetico. Sugli impianti più recenti bisogna verificare se essi sono dotati di certificazione di conformità rilasciata dalla ditta che li ha realizzati. Nel caso degli immobili di recentissima costruzione, invece, bisogna verificare se sia stato redatto l’attestato di certificazione energetica. Altra uscita per il proprietario, da verificare, è quella delle spese condominiali. In questo caso bisogna controllare a quanto ammontano e se il venditore è in regola con i pagamenti.
In ogni caso per eventuali lavori, va sfruttata la detrazione del 50% in 10 anni che consente lo Stato nella denuncia dei redditi.

Il notaio. Il supporto di un notaio nell’intero percorso della compravendita della casa, dalla raccolta delle informazioni sull’immobile fino alla firma dell’atto notarile, può essere fondamentale. Cavarsela nell’affare senza l’aiuto di un professionista qualificato, infatti, espone l’acquirente a spiacevoli sorprese. Una buona idea è quella di raccogliere tutta la documentazione, quella catastale, ipotecaria, urbanistica, e consegnarla al notaio di fiducia in modo che possa verificarla e poi fornire le informazioni giuste per acquistare la casa in sicurezza. Quello del professionista è un costo indispensabile da aggiungere al costo del rogito.

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L’affitto con riscatto. Per chi è intenzionato a scegliere una modalità di acquisto più comoda rispetto al classico mutuo è possibile cercare venditori che offrono un contratto di affitto con riscatto. Si tratta di una soluzione adottata proprio nei momenti di crisi del settore immobiliare, quando c’è difficoltà a vendere e gli acquirenti non sono intenzionati a sborsare cifre molto alte. Con l’affitto con riscatto si diventa affituatari nell’immobile che s’intende acquistare e le quote di locazione vengono versate in parte anche come anticipo sul costo complessivo dell’immobile (per un numero di anni prestabilito).

L’asta giudiziaria con il mutuo. Altra soluzione vantaggiosa è l’asta giudiziaria con il mutuo. Grazie alla convenzione di decine di banche con almeno 80 tribunali italiani (la lista è in continuo aggiornamento sul sito dell’Abi) è possibile aggiudicarsi immobili messi all’asta, e quindi ad un costo mediamente inferiore a quello di mercato, e poi pagarne il prezzo di acquisto con un finanziamento della banca. Per avviare questo tipo di processo per acquistare casa bisogna innanzitutto rivolgersi agli istituti di credito.

Il mutuo. Una delle scelte principali nel caso di stipula di un mutuo riguarda il tipo di tasso, fisso o variabile. Ovviamente la decisione ha a che fare anche con la propensione al rischio del cliente. Negli ultimi mesi il tasso d’interesse variabile, legato all’Euribor (spesso a 3 mesi o ad un mese), è estremamente basso, proprio perché l’Euribor è prossimo allo 0. È sicuramente questa la scelta più conveniente nel breve periodo. Ma, in ogni caso, essa non dà alcuna garanzia per il futuro, soprattutto nel caso di prestiti di lungo periodo, a 20, 25 o 30 anni. Il tasso fisso invece, legato agli Eurirs, risulta in questi mesi più elevato rispetto al tasso variabile, ma si mantiene tutta via su livelli bassi. In questo caso, dunque, la rata da versare è maggiore. Si corrono però maggiori rischi nel lungo periodo. Una crisi come quella del 2008 potrebbe far lievitare nuovamente i tassi variabili ad un livello difficilmente sostenibile.

L’importo del mutuo. Ovviamente per stabilire quanto è opportuno spendere per l’acquisto della casa bisogna fare una valutazione che parta dal proprio reddito e dall’eventuale importo della rata del mutuo. Un buon consiglio è quello di scegliere un contratto con la banca che non consenta di dover sborsare rate mensili superiori ad un terzo del proprio reddito. In rete ci sono molti simulatori per il calcolo delle rate che possono essere d’aiuto per avere un’idea delle uscite da affrontare. Ipotizzando un tasso fisso al 3% e 12 rate mensili per 20 anni, su un importo del mutuo di 100mila euro, l’importo della rata sarebbe di circa 550 euro. Sarebbe invece di oltre 133mila euro il costo totale tra importo del mutuo (100mila euro) e interessi (33mila). Nel caso di mutuo a 30 anni infine la rata sarebbe di circa 420 euro, ma il costo totale salirebbe a 151mila euro (151mila di interessi).

(Foto di copertina: Franco Silvi / Ansa)