Affitto con riscatto, il vademecum per farlo al meglio

di Redazione | 27/05/2015

In periodi di difficoltà del mercato immobiliare e di contrazione dei redditi l’affitto con riscatto è una soluzione conveniente sia per venditori che acquirenti di immobili. Esso consente infatti di utilizzare i canoni di locazione come anticipo sulla somma complessiva di acquisto dell’immobile. Per sfruttare questa opportunità è però necessario seguire alcuni passaggi.

 

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AFFITTO CON RISCATTO, LE OPZIONI DA SCEGLIERE –

Il primo passo da compiere per affittare una casa con riscatto è scegliere tra locazione con opzione di futuro acquisto e locazione con preliminare di futura vendita. Nel primo caso viene data l’opportunità all’acquirente di trasformare la locazione in compravendita computando le quote già versate per l’affitto come acconto. Lo svantaggio però è quello di non poter chiedere il rimborso delle somme versate. Nel secondo caso (la locazione con contratto preliminare), a differenza della locazione con opzione, al contratto di affitto si aggiunge un contratto preliminare nel quale viene pattuito a priori prezzo e data del rogito e che prevale su qualsiasi altro contratto pregiudizievole successivo. Altro caso è la vendita con riserva, che rappresenta invece una normale compravendita, con la differenza che il compratore entra in possesso della nuova casa solo all’atto del rigito notarile, e ne diventa proprietario al pagamento dell’ultimo canone. Una sorta di mutuo pagato al venditore.

AFFITTO CON RISCATTO, I RISCHI DA VALUTARE –

Per evitare grattacapi con l’aiuto di un notaio è opportuno verificare se sull’immobile da acquistare ci sono ipoteche. L’impresa venditrice potrebbe aver stipulato un mutuo per l’acquisto del terreno edificato e l’ipoteca si estende anche a tutto quello che viene costruito nell’area. Sarebbe poi opportuno tutelarsi da un eventuale fallimento dell’impresa. La quote versare prima di esercitare un riscatto valgono in parte come anticipo e si rischia dunque di perdere le somme versate. La fideiussione è una delle soluzioni adottate in questo caso per proteggere quanto accumulato prima dell’acquisto. In ogni caso con la regolamentazione dello scorso anno (decreto Sblocca Italia) è stato introdotto l’obbligo della trascrizione del contratto nei registri immobiliari, e servono a difendere l’immobile proprio da accadimenti come ipoteche, pignoramenti o sequestri.

AFFITTO CON RISCATTO, LA SPESA DA SOSTENERE –

Solitamente il costo complessivo dell’acquisto di una casa dopo aver stipulato un contratto di affitto con riscatto è inferiore a quello che sarebbe stato sostenuto in caso di sottoscrizione di un mutuo. Ovviamente dalla cifra finale da sborsare verranno sottratte i canoni di locazione (per la parte versata come anticipo) e l’eventuale acconto. Anche sotto il profilo delle uscite finanziarie va però valutato il rischio, quello di una svalutazione dell’immobile. In tempi di flessione del mercato immobiliare bloccare il prezzo di un’abitazione alcuni anni prima dell’acquisto può rivelarsi una clamorosa fregatura. Anche il mancato sviluppo dell’area in cui si trova l’immobile può influenzare negativamente il valore dello stesso, al di là dell’andamento del mercato.

AFFITTO CON RISCATTO, IL MANCATO PAGAMENTO  –

In caso di mancato versamento dell’ultima rata per l’acquisto della casa, tra compratore e venditore si può comunque trovare l’intesa per prolungare il contratto di locazione, anche se il venditore non deve necessariamente restituire le somme incassate. Non è esclusa però la possibilità di accordarsi in maniera diversa. In alcuni casi tra le parti viene stabilito che, nel caso il compratore non rispetti l’accordo, il venditore ritornerà in possesso dell’immobile, ma restituisce i canoni incassati ed eventualmente chiede un risarcimento dei danni.

(Foto di copertina: Ansa / Manuel Romano)