La crisi rilancia la nuda proprietà

Il mercato immobiliare è bloccato a causa della mancanza di liquidità da parte dei clienti potenziali e dalla fiscalità che penalizza e non poco i possessori delle seconde case. Tuttavia esiste un settore che non sembra toccato dalla crisi e che anzi, proprio a causa della congiuntura negativa e dalla necessità di molti proprietari, sopratutto anziani, di poter entrare facilmente in possesso di un’importante quota di denaro utile ad affrontare la vecchiaia. Parliamo della nuda proprietà.

COME FUNZIONA – Parliamo del mercato della nuda proprietà, considerato dai proprietari un modo per poter cedere la casa ottenendo somme importanti senza trovarsi in mezzo alla strada e dai potenziali acquirenti un sistema per acquistare un’immobile, spesso di pregio, a costi notevolmente inferiori rispetto a quelli necessari per comperare una nuova abitazione. La nuda proprietà è un caso di proprietà privata al quale non viene accompagnato un diritto di godimento del bene coinvolto. Ciò significa che l’acquirente ottiene la proprietà di un immobile ma non il diritto dell’usufrutto. In sostanza una persona mette in vendita la proprietà della casa ma non la possibilità di usarla con il prezzo gravato da un forte sconto. Una volta estinto il motivo per cui non può avvenire l’usufrutto, come nel caso della morte del precedente proprietario, l’acquirente ottiene l’immobile ed ogni diritto su di esso.

L’ANALISI DI CONFABITARE – Secondo un’analisi di Confabitare che ha preso in considerazione il periodo 2011-2013, la nuda proprietà è cresciuta del 12,5 per cento. Il fenomeno è in espansione a Roma, dov’è stato registrato un aumento nei casi del 21,9 per cento, a Torino (18,7 per cento), Milano (17,4 per cento) Firenze e Genova (entrambe con un + 15,5 per cento). Spesso sono gli anziani a scegliere questa tipologia di vendita. In tal modo ottengono una buona dose di liquidità ma conservano l’usufrutto dell’immobile. Secondo i dati raccolti questa via d’uscita viene richiesta in particolar modo dagli over 75 senza figli o eredi, con una pensione di circa 1.100 euro mensili. L’acquirente, dal canto suo, ha la possibilità d’investire in un immobile a lungo termine senza doversi svenare per l’acquisto di una casa.

LE DIVERSE TIPOLOGIE – A Roma è calcolato che in media è possibile risparmiare intorno al 25 per cento rispetto al prezzo di una compravendita classica. A Milano il risparmio scende al 23,8 per cento. A Torino si arriva al 26,6 per cento mentre a Firenze si tocca il 31 per cento. A Napoli, località dove tale pratica è ancora poco diffusa, il risparmio raggiunge quota 31 per cento. E secondo Confabitare, le richieste di cessione del proprio immobile in nuda proprietà ha riguardato 85.000 anziani nel solo 2013. Tuttavia i venditori non solo hanno scelto l’usufrutto vitalizio. Qualcun altro ha puntato al diritto di abitazione che, contrariamente a quanto accade con l’usufrutto, è incedibile ed impignorabile, con il risultato però che il prezzo è molto più elevato rispetto alla semplice nuda proprietà.

VENDONO ANCHE I CINQUANTENNI – E la novità, sempre per via della crisi, è rappresentata dal fatto che tra i venditori ci sono persone dall’età compresa tra 35 e 50 anni che scelgono di dividere la proprietà della casa dall’usufrutto, conservando quest’ultimo per un tempo determinato di massimo 10 anni. In questa maniera chi vende ha già una prospettiva sicura mentre chi compra sa quando entrerà in possesso del bene. Si può scegliere, eventualmente, un pagamento a rate con trasferimento del prezzo saldato con un anticipo e mensilità definite ed indicizzate annualmente fino alla scadenza del debito ad eventuali eredi del venditore.

I RISCHI DI UNA RENDITA VITALIZIA – Infine esiste anche un’ultima soluzione, il pagamento con rendita vitalizia. Si versa un acconto e si stima una rendita mensile che si esaurisce con la morte del venditore. Tuttavia in questi casi non si conosce l’ammontare della cifra. Inoltre la rendita è assimilata ai redditi da lavoro dipendente, ai sensi dell’articolo 50 del D.P.R. 971/86 e tassata di conseguenza. Caserta24ore ricorda poi che la vendita della nuda proprietà è tassata allo stesso modo di quanto accade con una casa. Quindi come base di calcolo si usa la rendita catastale, detratta dalla percentuale relativa alla nuda proprietà, con eventuali agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa.

COME SI CALCOLA – Soldioggi a questo proposito ci propone una tabella nella quale vengono proposte tutte le percentuali necessarie per comprendere quale sia il prezzo dell’acquisto di un immobile secondo questa formula. A partire dalla seguente tabella si può calcolare il valore di un immobile.

Facciamo finta di possedere un immobile dal valore di 250.000 euro. Moltiplichiamo tale valore con il tasso d’interesse legale, previsto dell’1 per cento ai sensi del Decreto Ministeriale del 12/12/2013, ripreso da Legislazione Tecnica. Avremo quindi una rendita annuale di 2.500 euro. Questa cifra va moltiplicata per il valore della tabella relativo all’età del venditore. Poniamo che questi abbia 75 anni, come riferito dalla media riportata da Confabitare. Avremmo quindi un valore dell’usufrutto pari a 87.500 euro. Ed il valore della nuda proprietà si ottiene dalla differenza tra valore dell’immobile e valore dell’usufrutto. In sostanza, per l’acquisto di una casa dal valore di 250.000 euro in nuda proprietà se ne pagherebbero 162.500.